نحوه صدور چک و پرداخت پول در معاملات مسکن

انجام معاملات مختلف به صورت کلی و به خصوص معامله مسکن، پیچیدگی‌هایی دارد که ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود. برای پیشگیری از بروز هر گونه گرفتاری در این زمینه، بهتر است قبل از اقدام به خرید یا رهن و اجاره ملک، از قوانین و مراحل مربوط به آن آگاه شوید. یکی از مسائل مهم در این زمینه، نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن است. بسیاری از پرونده‌های حقوقی، اگر طرفین آگاهی کامل داشته باشند، اساسا تشکیل نخواهد شد و زمان و انرژی مردم و دستگاه قضایی هدر نخواهد رفت.

 

در ایران قانون خاصی در زمینه مراحل پرداخت پول خرید خانه وجود ندارد و این روند بر اساس توافق طرفین صورت می‌گیرد. با این حال برخی روش‌ها امنیت و رواج بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته می‌شوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقدی یا با چک شخصی و معمولی انجام می‌شد. با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک‌های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداری‌های مختلف به وجود آید.

این روزها روش‌های دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به طرفین می‌دهند. با هم به بررسی مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن می‌پردازیم.

روش‌های مختلفی برای پرداخت پول در معاملات مسکن وجود دارد که نداشتن آگاهی کافی از مزایا و معایب این روش‌ها، ممکن است موجب بروز اختلافات و دعواهای حقوقی شود. برای داشتن خرید و فروش امن و مطمئن، باید دانش خود را افزایش دهیم و با قوانین و روش‌ها آشنا شویم.

 

 

مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟

تفاوتی ندارد که قصد خرید، رهن یا اجاره خانه را داشته باشید؛ به هر حال پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می‌شود. در موارد رهن و اجاره، وقتی مستاجر ملک را پسندید، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. در این زمان یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به نظر دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک‌سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد.

بنگاه در این موارد سه نسخه از مبایعه‌نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند. یک نسخه به هر یک از طرفین قرارداد تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در بنگاه آرشیو می‌شود.

در مورد خرید ملک نیز، با کمی تفاوت، وضع به همین منوال است. عرف پرداخت در خرید ملک به این صورت است که پس از توافق، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. مبلغ بیعانه بسته به توافق طرفین متغیر خواهد بود. روند رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌سوم آن است.

بخش دوم پول، در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. بخش سوم در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.

 

 

روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن

روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن‌ها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آن‌ها است.

 

چک عادی

یکی از روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن ، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک‌هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک‌ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. معامله با چک‌های معمولی خطراتی دارد که باعث می‌شود استفاده از آن‌ها در معاملات مسکن رواج کمی داشته باشد.

 

اگر چک به هر دلیلی پاس نشود، شما دچار دردسرهای فراوانی خواهید شد. برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است نتوانید مبلغ را دریافت کنید.

در معاملات مسکن تنها افرادی که به هم اطمینان کامل دارند، از چک شخصی استفاده می‌کنند یا اگر خریدار یک تاجر معتبر باشد، معمولا در معاملات از چک شخصی خود استفاده می‌کند و فروشندگان نیز مشکلی با این مورد نخواهند داشت. به هر حال استفاده از چک شخصی در معاملات مسکن توصیه نمی‌شود.

 

چک بانکی تضمین‌شده

چک بانکی تضمین‌شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. چنان که از نام این نوع چک برمی‌آید، بانک پرداخت شدن آن را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. با در دست داشتن این نوع چک می‌توانید به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر جای کشور مراجعه و مبلغ را دریافت کنید.

 

یکی از مزایای مهم چک تضمین‌شده این است که فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن تأثیری ندارد و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد.

مجموعه این دلایل باعث می‌شود این نوع چک‌ها در تمامی معاملات و به خصوص معاملات بانکی رواج داشته باشند. با این حال این نوع چک نیز مشکلاتی دارد. مثلا اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.

 

چک بین بانکی تضمین‌شده

تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچکس جز شخص دریافت‌کننده چک قادر به دریافت مبلغ نخواهد بود. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و قابلیت دریافت به صورت نقدی ندارد. بسیاری مواقع در معاملات مسکن از چک بین بانکی تضمین‌شده استفاده می‌شود اما این نوع چک نیز مشکلاتی دارد.

برای مثال اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.

چک‌های بانکی انواع مختلفی دارند و از این میان، چک بانکی عادی کمترین امنیت را برای استفاده در هر گونه معامله، از جمله معاملات مسکن دارد. چک‌های تضمین‌شده رمزدار بانکی یا بین بانکی گزینه‌های بهتری برای پرداخت پول هستند.

 

 

انتقال وجه کارت به کارت

انتقال وجه به صورت کارت به کارت در برخی معاملات ملکی انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا انتقال وجه کارت به کارت سقف مبلغ محدودی، معمولا بین سه تا پنج میلیون تومان، دارد. برخی معاملات به این صورت انجام می‌شود زیرا طرفین به هم اطمینان دارند. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، همچنان روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.

 

انتقال وجه از طریق دستگاه پوز POS

در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق خرید از دستگاه پوز موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز دیده می‌شود که خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقی‌مانده مبلغ معامله را از طریق خرید از دستگاه کارت‌خوان محضر پرداخت می‌کند. در این حالت محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند.

این موارد زمانی اتفاق می‌افتد که بین فروشنده‌ها با صاحبان بنگاه یا محضر آشنایی و اعتماد کامل وجود داشته باشد اما این نیز روش مطمئنی نیست.

درست است که مراجعه به بانک و دریافت چک‌های رمزدار و تضمین‌شده نیازمند صرف مقداری وقت و هزینه است ولی انجام این کار باعث می‌شود خیال شما از بابت امنیت پول پرداختی و دریافتی راحت‌تر باشد.

پرداخت بخشی از وجه معامله به صورت کارت به کارت یا از طریق دستگاه‌های کارت‌خوان یا POS، حتی در شرایطی که طرفین اطمینان و آشنایی کامل داشته باشند، توصیه نمی‌شود زیرا ممکن است پیچیدگی‌ها و مشکلات متعددی ایجاد کند.

 

 

مراحل پراخت پول در معامله خانه‌های وام‌دار

مراحل پرداخت پول خرید خانه، در مورد املاکی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. منظور از ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه خود را داشته باشد. در این گونه موارد سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا شما باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کنید.

گذشته از مشکلاتی که در معاملات وکالتی و قول‌نامه‌ای پدید می‌آید، نحوه پرداخت پول نیز در این معاملات تفاوت خواهد داشت. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. یعنی فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب شما بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کنید و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهید کرد.

البته هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.

 

10نکته کاربردی صدور چک در معاملات مسکن

چک در معاملات مسکن کاربرد های بسیاری دارد.کمتر معامله ای در خصوص املاک و اراضی دیده می‎شود که در آن حداقل یک برگ چک بین طرف های معامله رد و بدل نشود. در برخی موارد در معاملات مسکن چک به عنوان ثمن معامله مورد استفاده قرار می‎گیرد و در اغلب موارد چک تحت عنوان چک بیعانه، چک ضمانت تنظیم سند و ... بین متعاملان استفاده می‎شود.

 

 

تعریف چک

چک برگه‎ای ارزش دار است که به دارنده چک مهلت بیشتری برای پرداخت مبلغ خریدی که انجام داده می‎دهد. از لحاظ حقوقی و مطابق با ماده ۳۱۰ قانون تجارت، چک نوشته‌ای است که به موجب آن صادر کننده وجوهی را که نزد محال علیه ( بانک) دارد، کلا" یا بعضا" مسترد یا به دیگری واگذار می‌کند.

 

انواع چک طبق قانون صدور چک جدید :

چک عادی

چکی است که اشخاص در بانکی که حساب دارند به حساب جاری خود صادر و دارنده چک به جز اعتبار صادرکننده آن تضمینی ندارد.

 

چک تاييد‌شده

چکی است که اشخاص در بانکی که حساب دارند به‌ حساب جاری خود صادر کرده و پرداخت وجه آن توسط بانک محال‌عليه ‌تائيد می‎شود.

 

چک تضمين‌شده

چکی است که توسط بانک بر عهده ‌همان بانک و به درخواست مشتری صادر می‎شود و پرداخت وجه آن ‌توسط بانک تضمين می‎شود.

 

چک مسافرتی:

چکی است که توسط بانک صادر و وجه ‌آن در هر يک از شعبه های آن بانک يا توسط نمايندگان و کارگزاران آن پرداخت می شود.

 

چک های الکترونیکی:

چک هایی که به شکل الکترونیکی (داده پیام) صادر می‎شوند. لازم به ذکر است که قوانین و مقررات مرتبط با چک های دیگر در خصوص چک های الکترونیکی نیز لازم الرعایه است.

 

در این مطلب سعی داریم که بیشتر چک عادی را مورد بررسی قرار دهیم و نکات قابل اهمیت در خصوص صدور این نوع چک در معاملات مسکن را شرح دهیم.

 

نکات مهم صدور یا دریافت چک در معاملات مسکن

در زمان صدور چک سعی کنید متن چک را شخصا" و با دست خط و قلم خود بنویسید. همچنین برای دریافت چک اشخاص نیز توجه کنید که تمام متن چک توسط صاحب حساب نوشته شود تا ادعای جعل در آن وجود نداشته باشد.

ابتدا متن چک را بنویسید و بعد آن را امضاء کنید و از ثبت امضا و تاریخ، بدون تکمیل متن چک خودداری کنید.

از امضا های ساده که به راحتی جعل می شوند استفاده نکنید و در زیر امضا نام و نام خانوادگی خود را بنویسید.

در قسمت "در وجه "که روی چک درج شده است اسم شخص دریافت کننده را ذکر کنید و از عبارت حامل استفاده نکنید. همچنین چک های دریافتی را نیز در وجه خود دریافت کنید.

اگر خریدار در معامله ای که انجام می‎دهید دو نفرند و چکی که پرداخت می شود متعلق به یکی از خریداران است، دقت شود که خریدار دیگر هم پشت برگه چک را به عنوان ضامن امضا کند و در قرارداد نیز میزان بدهی او مشخص شود.

اگر صادر کننده چک زودتر از سررسید چک، به حساب شما پول واریز کرده و یا از هر طریق  ( مثل کارت به کارت ) وجه را به شما انتقال داده است و درخواست برگرداندن لاشه چک را داشته باشد، در این صورت شما باید قبل از برگرداندن چک به او، ابتدا بررسی کنید که پول از حساب چه کسی به حساب شما منتقل شده است.

ممکن است پول را شخص دیگری به حسابتان واریز کرده و شما به تصور این که وجه معامله را دریافت کرده‎اید، اصل چک را به صاحب آن عودت دهید.و پس از برگرداندن چک، شخص صاحب حساب واریز کننده وجه، از طریق محاکم قضایی دعوای استرداد وجه علیه شما مطرح کند.

بنابراین برای این که به طرح شکایت کیفری و اعلام تبانی بین صاحب چک و صاحب حساب متوسل نشوید، از همان ابتدا از هویت واریز کننده وجه آگاه وپس از اطمینان لاشه چک را مسترد کنید.

حتما در متن قرارداد شماره چک هایی را که بین دو طرف معامله رد و بدل می‎شود قید کنید تا از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری شود.

بعد از درج تاریخ چک در قرارداد، حتما عبارت " تا قبل از پایان وقت اداری روز ...." را قید کنید . زیرا در برخی از موارد دارنده چک در همان ساعت اولیه روز سررسید چک به بانک مراجعه و با خالی بودن حساب بلافاصله آن را برگشت می‎زند و گاهی ممکن است به این دلیل فسخ قرارداد را خواستار شود.

اگر قصد خریدیا فروش با شرکت ها یا موسساتی را دارید که به واسطه مهر شرکت، چک صادر می‌کنند، توجه داشته باشید که در قوانین صدور چک، ‌این مهر به تنهایی کافی نیست و هنگام صدور چک در معاملات مسکن و دیگر معاملات، نیاز است که امضای فرد صاحب امضا نیز در آن درج شده باشد.

در معامله با افراد و قبل از دریافت چک، بهتر است تا از حساب فرد استعلام گرفته شود. استعلام از حساب اشخاص به شما نشان می‌دهد که آیا شخص خوش‌حساب است و می‎تواند به تعهدات پرداخت خود عمل کند یا خیر. طبق قانون جدید صدور چک، افراد بدحساب و دارای چک برگشتی واجد شرایط دریافت دسته چک جدید نخواهند بود.

 

نحوه صدور چک در معاملات مسکن

الف) توصيه هاي لازم به خريدار

1- لازم است در متن چک علت صدور و مشخصات مورد معامله و نوع معامله درج گردد.

2- نام و مشخصات فروشنده (گيرنده) در متن چک .

3- جهت جلوگيري از نتايج انتقال چک توسط فروشنده به ديگري پيشنهاد ميشود به منظور عدم امکان انتقال آن توسط دارنده به ديگران علاوه برخط زدن حواله کرد يا آورنده در متن چک عبارت غير قابل انتقال از طريق ظهر نويسي نيز درج گردد. در اين صورت دارنده نميتواند چک را به ديگري تسليم نمايد.

ب) جهت حفظ حقوق فروشنده

1- درج کليه ارقام و عبارات متن چک با خط صادر کننده و امضا آن در منظر ديد نامبرده.

2- درج تاريخ چک با عدد و حروف توسط صادر کننده

3- با توجه به اينکه يکي از شرايط قانوني لازم چک داشتن تاريخ صدور ميباشد، لذا توصيه ميشود چک فاقد تاريخ تحويل نگيريد. 

 

جمع‌بندی

یکی از مواردی که ممکن است باعث بروز مشکلات و اختلافات متعددی بین طرفین معامله شود، نحوه پرداخت پول است.

پول در این معاملات مسکن به صورت در چند مرحله پرداخت می‌شود.

در مرحله اول طرفین توافق اولیه را انجام می‌دهند و مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. در این مرحله مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود.

مبلغ بیعانه و تاریخ تنظیم قرارداد اصلی، با توافق طرفین تعیین می‌شود.ه است.

بخش دوم پول در هنگام تحویل ملک و دریافت کلید، پرداخت خواهد شد.

در معاملات خرید ملک و مسکن مرحله سومی نیز وجود دارد. در این مرحله باقی‌مانده پول در هنگام انتقال سند و در محضر پرداخت می‌شود.

بهترین روش پرداخت وجه معامله، استفاده از چک‌های رمزدار تضمین‌شده بانکی و بین بانکی است.

استفاده از چک‌های معمولی شخصی در معاملات توصیه نمی‌شود چرا که در این موارد، به جز اعتبار شخص صاحب حساب، هیچ گونه تضمینی برای پاس شدن چک وجود ندارد.

در برخی موارد بخشی از پول به صورت کارت به کارت، یا از طریق دستگاه کارت‌خوان یا POS بنگاه یا محضر پرداخت می‌شود اما این روش‌ها امنیت کافی ندارند و بهتر است تا حد ممکن از آن‌ها استفاده نشود.

در هنگام خرید خانه‌های وام‌دار می‌توانید به بانک مراجعه کنید و وام را به نام خود انتقال دهید و به این ترتیب مقداری از مبلغ خانه را به صورت اقساطی به بانک پرداخت کنید.

 

 

گروه املاک رویال قم